Die Flächen einer Immobilie
Die genaue Berechnung von Wohn- und Nutzflächen ist unter anderem für die Wertermittlung der Immobilie von Bedeutung. Daher ist es ebenfalls wichtig die Unterschiede zwischen diesen Begriffen zu kennen.
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen daher einmal die Unterschiede.
Warum ist eine Unterscheidung der Flächen wichtig?
Die genaue Unterscheidung zwischen Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche einer Immobilie ist für Immobilienbesitzer, Käufer und Mieter von entscheidender Bedeutung. Diese Kennzahlen beeinflussen nicht nur den Wert einer Immobilie, sondern auch die Nutzungsmöglichkeiten und rechtlichen Aspekte. Wenn eine Immobilie beispielsweise über eine große Nutzfläche verfügt, könnte diese bei Bedarf in zusätzlichen Wohnraum umgewandelt werden, das Umbaupotenzial der Immobilie ist dementsprechend hoch.
Ebenfalls dienen die Flächen der Vergleichbarkeit. Sowohl Mieter als auch Vermieter können anhand der Flächenangaben Immobilien miteinander vergleichen und so das für sich optimale Objekt finden.
Die Grundfläche
Die Grundfläche (auch Bruttogrundfläche, BGF) bezeichnet die gesamte Fläche eines Gebäudes, die sich aus der Summe aller Geschossflächen ergibt. Hierbei werden die Außenmaße des Gebäudes verwendet.
Zu den Bestandteilen der Grundfläche zählen:
- Alle Räume innerhalb des Gebäudes, unabhängig von ihrer Nutzung.
- Treppenhäuser, Flure und technische Funktionsräume.
Besonderheiten der Grundfläche:
- Außenwände und deren Dicke werden bei der Berechnung berücksichtigt.
- Balkone, Terrassen und Loggien können teilweise zur Grundfläche hinzugerechnet werden, abhängig von ihrer baulichen Integration und Größe.
- Die Grundfläche ist nicht mit der Grundstücksfläche zu verwechseln, die die Gesamtfläche des Grundstücks wiedergibt.
Die Wohnfläche
Die Wohnfläche ist ein zentraler Begriff im Immobilienwesen, der die tatsächlich bewohnbare Fläche einer Immobilie beschreibt. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet und ist ausschlaggebend für Mietpreise und Kaufverhandlungen.
Zur Wohnfläche gehören:
- Wohn- und Schlafräume.
- Küchen und Badezimmer.
- Wintergärten und Schwimmbäder (sofern sie geschlossen und beheizt sind).
- Balkone, Terrassen und Loggien, wobei sie je nach baulicher Ausführung und Größe zu einem bestimmten Prozentsatz (meist 25% bis 50%) angerechnet werden.
Ausnahmen und Besonderheiten der Wohnfläche:
- Räume, die eine Höhe von weniger als 2 Metern haben, werden nur zu 50% angerechnet; unter 1 Meter Höhe werden sie gar nicht berücksichtigt.
- Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
Die Nutzfläche
Die Nutzfläche beschreibt alle Flächen einer Immobilie, die direkt für den Zweck genutzt werden, für den das Gebäude bestimmt ist. Sie umfasst alle Flächen, die genutzt werden können, aber nicht zwingend zum Wohnen gedacht sind.
Zur Nutzfläche gehören:
- Büros, Ladenflächen und Praxen.
- Lagerräume, Werkstätten und Produktionsflächen.
- Gemeinschaftsflächen wie Waschräume und Technikräume.
Besonderheiten der Nutzfläche:
- Flure, Treppenhäuser und technische Funktionsräume werden hier nicht einbezogen, da sie als Verkehrs- und Funktionsflächen separat betrachtet werden.
- Die Definition der Nutzfläche kann je nach Nutzungskonzept und baulicher Nutzung variieren.
Zusammenfassung
Die Unterscheidung zwischen Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche ist essenziell, um den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie korrekt einzuschätzen. Während die Grundfläche die gesamte Ausdehnung eines Gebäudes beschreibt, fokussiert sich die Wohnfläche auf die tatsächlich bewohnbare Fläche, und die Nutzfläche auf alle funktionalen Räume. Ein genaues Verständnis dieser Begriffe hilft nicht nur bei der Bewertung von Immobilien, sondern auch bei der Planung und Nutzung derselben, um den bestmöglichen Nutzen aus dem verfügbaren Raum zu ziehen.
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