Warum der genaue Standort entscheiden ist
Beim Immobilienkauf oder der Suche nach einer Mietwohnung spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Dies haben wir bereits in einem unserer früheren Beiträge beleuchtet. Doch während oft von einer „guten Lage“ gesprochen wird, gibt es zwei wesentliche Unterscheidungen: die Makrolage und die Mikrolage. In diesem Beitrag erklären wir, was eine Mikrolage ist, wie sie sich von der Makrolage unterscheidet, welche Faktoren sie beeinflussen und warum sie den Kaufpreis einer Immobilie erheblich beeinflussen kann.
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Was ist eine Mikrolage?
Die Mikrolage bezeichnet die unmittelbare Umgebung einer Immobilie, also das direkte Wohnviertel oder sogar die Straße, in der sich die Immobilie befindet. Mikro kommt aus dem Griechischen und bedeutet „klein“, bei der Mikrolage spricht man also von dem kleinsten bzw. engsten Umfeld der Immobilie oder des Grundstücks. Während die Makrolage eine ganze Stadt oder Region beschreibt, gibt die Mikrolage detaillierte Informationen über die Infrastruktur, das soziale Umfeld und die spezifischen Standortvorteile eines bestimmten Gebäudes.
Unterschied zwischen Makrolage und Mikrolage
Die Makrolage beschreibt die großräumigen Rahmenbedingungen einer Immobilie, also die Stadt, den Stadtteil oder die Region. Sie berücksichtigt wirtschaftliche Entwicklungen, Arbeitsmarktbedingungen und das allgemeine Wachstumspotenzial eines Standorts. Besonders bei gewerblich genutzten Immobilien spielt die Makrolage eine wichtige Rolle.
Die Mikrolage hingegen betrachtet die spezifische Umgebung eines Objekts, das heißt den Stadtteil oder die Straße und hat besondere Auswirkung auf den Verkaufserfolg von privat genutzten Immobilien. Dazu gehören Faktoren wie die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Parks oder Verkehrsanbindungen. Auch das Lärm- oder Sicherheitsniveau spielen hier eine entscheidende Rolle.
Faktoren, die die Mikrolage beeinflussen
Die Mikrolage wird von verschiedenen Aspekten bestimmt, die den Wohnkomfort und die Lebensqualität maßgeblich beeinflussen. Diese lassen sich in zwei Gruppen unterteilen:
Umweltfaktoren:
- Topografie: Höhenlage, Hanglage, Hochwassergefährdung. Beispiel: Auch wenn man durch Hanglage einen schönen Ausblick hat, ist die Gefahr von möglicher Bodenerosion hoch und sollte somit nicht außer Acht gelassen werden.
- Ausrichtung: Sonnenlage, Windverhältnisse, Mikroklima. Beispiel: Möchte der neue Eigentümer Photovoltaik zur Energiegewinnung nutzen, so sollte die Immobilie auch richtig ausgerichtet sein, um möglichst viel Sonneneinstrahlung zu gewährleisten.
Infrastruktur und soziales Umfeld:
- Infrastruktur: Nähe zu Supermärkten, Ärzten, Apotheken, Schulen, Kindergärten, Restaurants und Freizeitangeboten.
- Verkehrsanbindung: Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, Straßenanbindung, Parkmöglichkeiten.
- Lärm- und Umweltbelastung: Nähe zu Hauptverkehrsstraßen, Bahngleisen oder Industriegebieten, aber auch Grünflächen und Parks.
- Nachbarschaft und soziales Umfeld: Kriminalitätsrate, soziale Durchmischung, Nachbarschaftsstruktur.
- Freizeitmöglichkeiten: Sporteinrichtungen, Cafés, kulturelle Angebote und Naherholungsgebiete.
Einfluss der Mikrolage auf den Immobilienpreis
Eine gute Mikrolage kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern, denn die Lage ist ein Merkmal der Immobilie, der sich nicht einfach ändern lässt. Selbst innerhalb derselben Stadt oder desselben Stadtteils können Preisunterschiede von mehreren tausend Euro pro Quadratmeter auftreten, je nachdem, ob eine Immobilie an einer belebten Hauptstraße oder in einer ruhigen Wohngegend liegt. Beliebte Mikrolagen zeichnen sich durch eine hohe Nachfrage aus, was die Preise in die Höhe treibt. Aus diesem Grund sollten die positiven Aspekte und potenziell auch exklusiven Merkmale der Lage im Exposé und im Gespräch mit Interessenten besonders hervorgehoben werden, um sich von den Anderen abzuheben. Gleichzeitig sollte der Verkäufer auch transparent bleiben und potenzielle Nachteile kommunizieren.
Welche Zielgruppen suchen welche Mikrolage?
Je nach Lebenssituation und Bedürfnissen bevorzugen unterschiedliche Käufer und Mieter verschiedene Mikrolagen. Als Verkäufer sollte man noch vor dem Start der Vermarktung eine Zielgruppe festlegen und die Strategie entsprechend anpassen.
- Familien: Bevorzugen Wohngegenden mit Schulen, Kindergärten, Spielplätzen und wenig Verkehr.
- Berufstätige & Pendler: Suchen eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder Autobahnen und bevorzugen Immobilien in Stadtzentrum.
- Senioren: Legen Wert auf eine ruhige Umgebung mit guter ärztlicher Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung.
- Studierende: Ziehen in die Nähe von Universitäten, und ziehen einen guten Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und ein lebendiges Stadtleben vor.
- Investoren: Bevorzugen aufstrebende Stadtteile mit Potenzial für Wertsteigerung und hoher Mietnachfrage, um regelmäßige Mieteinnahmen zu gewährleisten.
Fazit
Die Mikrolage ist ein entscheidender Faktor bei der Immobilienbewertung und -auswahl. Während die Makrolage allgemeine Standortvorteile beschreibt, entscheidet die Mikrolage über die tatsächliche Lebensqualität vor Ort. Wer eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, sollte daher nicht nur auf die Stadt oder den Stadtteil achten, sondern auch die unmittelbare Umgebung genau prüfen. Denn die Mikrolage kann langfristig über den Wohnkomfort und den Werterhalt einer Immobilie entscheiden. Wenn Sie als Eigentümer fragen zu der Mikrolage Ihrer Immobilie haben, können Sie gerne Kontakt zu uns aufnehmen. Unsere erfahrene Makler beraten Sie gerne!