Ein erheblicher Unterschied
Wer eine Immobilie besitzt oder erbt, stößt schnell auf Begriffe wie „Wohnrecht“ und „Nießbrauchrecht“. In beiden Fällen handelt es sich um Rechte, die es einer Person ermöglichen, eine Immobilie zu bewohnen und zu nutzen, ohne sie selbst zu besitzen – doch es gibt wesentliche Unterschiede. In diesem Beitrag erklären wir die wichtigsten Unterschiede, wann diese Recht zum Einsatz kommen und worauf Sie achten sollten.
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Das Wohnrecht
Das Wohnrecht ist das eingeschränkte Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon selbst zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein. Es kann zeitlich befristet oder auf Lebenszeit gewährt werden und muss im Grundbuch eingetragen werden. Wichtig ist: Der Berechtigte darf die Immobilie zwar nutzen, sie aber nicht vermieten oder anderweitig wirtschaftlich verwerten. Das Wohnrecht ist in §§ 1090 und 1093 BGB geregelt, dabei muss zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht unterschieden werden. Während ersteres das Bewohnen der Immobilie zusammen mit dem Eigentümer meint, erlaubt das Wohnungsrecht die Nutzung der Immobilie ohne den Eigentümer.
Der häufigste Grund für die Eintragung eines Wohnrechts ist das Eltern ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die Kinder vererben oder schenken wollen, jedoch selbst noch die Immobilie bewohnen wollen. Ein weiterer Grund kann sein, dass Immobilienbesitzer ihrem Lebens- oder Ehepartner nach ihrem Tod ein Wohnrecht sichern möchten.
Rechtliche Aspekte & Eintragung ins Grundbuch
Das Wohnrecht ist eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit und muss ins Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden. Es ist nicht auf Dritte übertragbar und erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten, es sei denn es wurde eine andere Dauer vereinbart. Eine vorzeitige Löschung des Wohnrechts ist nur dann möglich, wenn beide Seiten der Löschung zustimmen.
Das Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht geht über das reine Wohnrecht hinaus: Der Nießbrauchnehmer darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern diese auch vermieten und die daraus entstehenden Mieterträge für sich selbst einbehalten. Er darf also einen Nutzen aus der Immobilie beziehen. Das Eigentum, also das Haus oder die Wohnung, bleibt aber weiterhin beim Eigentümer. Der Nießbrauch ist in § 1030 BGB geregelt.
Gründe für die Eintragung eines Nießbrauchrechts sind ähnlich wie beim Wohnrecht. Auch hier kann eine Schenkung oder eine vorgezogene Vererbung an die Kinder vorliegen, wobei sich die Eltern, zum Beispiel für die Altersvorsorge, die Mieteinnahmen sichern wollen. So soll finanzielle Sicherheit gewährleistet werden.
Rechtliche Aspekte & Eintragung ins Grundbuch
Auch das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und kann entweder lebenslang oder befristet bestehen. Der Nießbrauchnehmer hat hier jedoch auch Pflichten gegenüber dem Eigentümer der Immobilie. So muss er die Immobilie ordnungsgemäß bewirtschaften und für die gewöhnlichen Unterhaltskosten, wie Strom, Wasser oder kleinere Reparaturen, aufkommen. Größere Instandhaltungskosten müssen aber weiterhin vom Eigentümer übernommen werden.
Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist besser?
Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht hängt von den individuellen Bedürfnissen ab. Wer die Immobilie nur selbst nutzen will, ist mit einem Wohnrecht gut beraten. Wer zusätzlich Einnahmen daraus erzielen möchte, sollte das Nießbrauchrecht in Betracht ziehen. In beiden Fällen muss jedoch beachtet werden, dass die Eintragung dieser Rechte sich auch auf den Verkaufspreis der Immobilie auswirken. In beiden Fällen kann beispielsweise das Haus verkauft werden, die Rechte bleiben aber bestehen. Zudem beleihen Banken in der Regel keine Immobilien mit eingetragenen Wohn- oder Nießbrauchrechten und so verringert sich der Interessentenpool auf Käufer mit Eigenkapital. Aus diesen Gründen kann meist nur ein niederiger Verkaufspreis erzielt werden.
Tipp: Lassen Sie sich vor der Eintragung von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.